Acquisto seconda casa: quali sono le condizioni per ottenere il mutuo?

Non capita spesso di avere del capitale da investire, ma, in caso si volesse farlo cercando una rendita più o meno stabile e migliore di quella offerta al presente dai vari prodotti finanziari, si può pensare ad acquistare una seconda casa da affittare e mettere a reddito. Una scelta fatta da sempre più persone, ma non indolore. Vediamo in particolare quali sono le spese e le condizioni di un mutuo per l’acquisto di una seconda casa.

Le spese per una seconda casa

Occorre infatti tenere conto del fatto che una seconda casa non è considerata un bene necessario ma accessorio, quasi un lusso; in quest’ottica già in partenza le spese per una casa che non è un’abitazione principale (ovvero l’immobile dove si ha la residenza, o dove la ha un proprio familiare) sono maggiori. In particolare l’Imu e la Tasi, abolite per le prime case, vanno invece pagate per le seconde case, anche se in qualche caso si tratta di aliquote ridotte. Anche le spese per le utenze di luce e gas possono essere maggiorate anche di oltre il 30% rispetto alle bollette legate all’abitazione principale.

Inoltre va considerato il possibile cambiamento di scaglione Irpef determinato dall’introito degli affitti in caso non si opti per la cedolare secca, che comporta la separazione del reddito da affitto dal reddito personale e consente di evitare di pagare imposta di registro e di bollo. Altre spese saranno poi legate alla manutenzione o alla ristrutturazione dell’immobile, tutte incombenze che spettano al proprietario della casa.

Anche al momento dell’acquisto la parcella del notaio sarà più alta, come anche l’imposta di registro (al 9% invece che al 2%), le tasse catastale e ipotecaria oppure l’Iva al 10%, che sostituisce l’imposta di registro in caso di acquisto da una impresa venditrice che ha terminato i lavori da meno di cinque anni. Iva che sale al 22% se la casa è classificata  di lusso.

Il mutuo per la seconda casa

Per quanto riguarda il mutuo per acquistare la seconda casa, questo è tassato al 2% invece che allo 0,25%, tasso che interessa invece il mutuo per la prima casa. In genere, inoltre, le condizioni offerte dalle banche sono meno vantaggiose in caso di acquisto di una seconda abitazione: a partire dagli spread bancari che sono in genere più alti (sia sul finanziamento che sulle polizze annesse,  nonché sulle spese di perizia ecc.) per terminare con le durate, limitate ad un massimo di 30 anni, e con il loan-to-value, che non supera il 60% (arriva all’80% per le prime case).

Le condizioni richieste poi per la concessione del mutuo da parte delle banche sono più stringenti in caso l’aspirante mutuatario possieda già una casa: la rata del finanziamento ad esempio non può superare il terzo dello stipendio mensile. Inoltre, non è possibile per chi acquista godere della possibilità di scaricare gli interessi passivi delle rate del mutuo nella dichiarazione dei redditi.