Mutuo, il tasso fisso batte il variabile: costo dei finanziamenti ai minimi storici

La politica dei tassi bassi

L’intenzione della Bce di proseguire in una politica di tassi bassi anche nei prossimi mesi favorisce chi ha intenzione di comprare casa con un mutuo a tasso fisso, una scelta oggi compiuta da quasi il 90% dei debitori. Infatti l’Eurirs, il parametro in base al quale vengono definiti i tassi dei finanziamenti fissi, è sceso ai minimi storici. Il parametro che serve per i mutui a 20 anni è quotato 0,99% e il trentennale all’1,07%. Sono dati che non si riscontrano sul mercato dei capitali dal febbraio 2017. La discesa dell’Euribor ha riportato il costo dei mutui a valori di un anno fa, perché l’aumento medio degli spread sull’Euribor deciso dalle banche dopo la salita di un altro spread, quello tra Btp e Bund, è stato di fatto tutto assorbito dalla diminuzione del parametro base. E c’è stata un accelerazione della discesa nelle ultime settimane.

L’esempio

Se si considera un mutuo da 120mila euro per finanziare una casa del valore di 200 mila i tassi nominali, come vediamo nella tabella che abbiamo elaborato , partono da un tasso nominale dell’1.30% per arrivare al 2,2%. Calcolando la media delle condizioni offerte dalle cinque banche più convenienti si ricava che il tasso medio nominale è del 1,520%, con rata di 580,22 euro al mese e tasso effettivo dell’1,654%. Ebbene, lo stesso calcolo effettuato sulle condizioni delle cinque banche più convenienti evidenziate dalla rilevazione che abbiamo pubblicato su L’Economia del Corriere il 23 aprile 2018 danno quasi esattamente gli stessi risultati: tasso nominale medio : 1,524%, rata 580,36 euro, tasso effettivo 1,684%. Allora però l’Eurirs quotava 48 centesimi più di oggi.

E se si impenna il costo del denaro?

Ai minimi storici c’è anche la differenza rispetto al tasso variabile: guardando sempre ai cinque mutui più convenienti il vantaggio rispetto ai fissi è di soli 80 centesimi di punto; tradotti in termini di rata significa pagare circa 536 euro al mese, 44 in meno che con il fisso, ma vuol dire anche assumersi i rischi di un’eventuale impennata del costo del denaro.

La detrazione del 19%

Oltretutto bisogna considerare che sugli interessi è applicabile, perlomeno fin quando non cambieranno le norme fiscali la detrazione del 19%, calcolata su un tetto annuo di 4000 euro (vantaggio massimo annuo 760 euro). Per cui il vantaggio del tasso variabile si riduce ulteriormente. Nell’arco dei venti anni, considerando la detrazione Irpef si ottiene che il tasso fisso pagherebbe 19.200 euro di interessi, da cui togliere 3.649 di rimborso fiscale, per una spesa effettiva di 15.552 euro; con il variabile la quota interessi complessiva è di 8.640 euro con un beneficio fiscale complessivo di 1.642 euro e la spesa scende a 6.998 euro. In totale il maggior costo in venti anni del fisso, ammettendo che l’Euribor rimanda ai livelli attuali per tutto il periodo, sarebbe di 8.554 euro. Ne vale la pena? Ognuno può farsi i suoi conti, magari sapendo a priori che cosa si rischia.

Nessun aumento dei tassi brevi

Premesso che all’orizzonte il rischio di un aumento dei tassi a breve termine non si intravede, facciamo due calcoli. Come abbiamo detto la rata media dei 10 tassi fissi qui presenti è di 580 euro al mese, mentre la rata iniziale dei variabili è in media di 536 euro. Ebbene, basterebbe che nel giro di un anno, l’Euribor salisse di un punto la rata del mutuo variabile diventerebbe di 631 euro e se vi fosse un rincaro del costo del denaro di due punti, la rata salirebbe addirittura a 726 euro. In tre anni la variazione di un punto porterebbe la rata a 622 euro e con due punti in più si arriverebbe a 707 euro. Va ricordato che nel 2008 dopo la crisi di Lehman l’Euribor a 3 mesi arrivò al 5,6%, quasi 6 punti in più di oggi.

Il risparmio in un “salvadanaio”

Se si ritiene di essere in grado di fare fronte a un forte aumento del costo del denaro e si vuole puntare sul variabile bisognerebbe valutare almeno uno (o entrambi se possibile) di questi due accorgimenti: il primo è destinare al mutuo ogni mese l’equivalente della rata del fisso, mettendo in un “salvadanaio” il risparmio (44 euro al mese nel caso del nostro esempio), se l’Euribor salisse si può fare ricorso al tesoretto accumulato. Il secondo è più tecnico: chiedere alla banca che l’ammortamento sia ricalcolato rata per rata e non sia fissato sulla base del tasso iniziale. In questo modo in caso di aumento degli interessi la quota capitale da restituire diminuisce e anche la rata si alleggerisce. Nel lungo periodo si finirà per pagare un po’ di più, ma almeno si limitano le difficoltà.